483
Жеңілдетілген бағдарламалар ахуалды ауырлатып отыр
Жеңілдетілген бағдарламалар ахуалды ауырлатып отыр
25 қарашадағы Сенат отырысында Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі «7-20-25» бағдарламасын жалғастыру жоспарланып отырғанын мәлімдеді. Жоспарланған несие лимиті таусылуға таяған ипотекалық бағдарламаның жалғасуы мүмкін екені бұған дейін бірнеше рет айтылған еді. Ведомствоның ресми ақпаратына сүйенсек, Мемлекет басшысының тапсырмасынан кейін бағдарлама жалғасын табатыны белгілі болған, дегенмен ипотекалық несиенің пайыздық мөлшерлемесін субсидиялау тетігі қолдау таппай отыр.
Сонымен, бағдарламаны жалғастырудың маңызы қандай? Жалпы, осы уақытқа дейін қандай тиімділігі мен кем тұстары болды?
Тұрғын үй нарығындағы ахуалға жеңілдігі бар бағдарламалар қалай ықпал етеді?
Қолдау бар, қаржы тапшы
«7-20-25» бағдарламасы Ұлттық банк басқармасының 2018 жылғы шешімі бойынша жұмысын бастаған болатын. Бағдарлама «Әр отбасы үшін баспана сатып алудың жаңа мүмкіндіктері» алғашқы бастамасының міндеттерін іске асыру шеңберінде әзірленген болатын. Операторы – «Қазақстанның тұрақтылық қоры» акционерлік қоғамы. Бағдарламаның негізгі тиімділігі ретінде пайыздық мөлшерлемесінің төмендігі айтылады. Екінші артықшылығы – алғашқы төлем мөлшері тұрғын үй құнының 20 пайызына тең белгіленеді. Ал қарызды жабу мерзімі – 25 жылға дейін. Тұрғын үй рәсімдеушіден қызмет көрсетілгені үшін ешқандай комиссия талап етілмейді. Сондай-ақ кепіл мен қарыз алушының өмірін сақтандыру міндетті емес, сақтандыру қажет болса, барлық шығынды несие берген банк көтереді. Осы жеңілдетілген талаптың барлығы халықтың баспаналы болуына жәрдемдеседі деген сенім болды.
2021 жылы бастапқы және қайталама нарықтарда жылжымайтын мүлік сатып ала алатын «Баспана хит» бағдарламасы сәтті аяқталды. Сол кезде 7-20-25-тің лимиті де таусылуға жақын екені туралы айтыла бастаған еді. Әу баста бағдарлама аясында 1 триллион теңгеге несие беру жоспарланды. Қазір ақшалай лимиттің 811 миллиард теңгеден астамы игерілген. 1 желтоқсандағы мәлімет бойынша, барлығы 61,3 мың адам баспаналы болған.
Ипотекаға белсенді сұранысты ескере отырып, Ұлттық банк ипотека 2022 жылдың аяғына дейін халыққа толықтай беріліп үлгереді деген болжам айтқан болатын. Сонымен қатар бағдарламаны қайта жалғастыру жоспарда бар екені айтылды. Алғашында 7-20-25-ке балама бағдарлама ойластырылып жатқаны хабарланған болатын, кейіннен Президент тапсырмасынан соң бағдарламаның жалғасатыны туралы айтыла бастады.
Ұлттық банктің баспасөз қызметі таратқан ақпаратқа сүйенсек, Президент сайлауалды тұғырнаманы іске асыру аясында 7-20-25 бағдарламасын 2029 жылға дейін жалғастыруды тапсырған.
Ізінше Ұлттық банк Үкіметпен және басқа да мүдделі мемлекеттік органдармен бірлесіп, Мемлекет басшысының тапсырмасын орындау мақсатында жекелеген, соның ішінде қаржыландыру мәселесімен байланысты параметрлерді нақтылап жатқанын хабарлады.
Ал 25 қарашадағы Сенат отырысында Индустрия және инфрақұрылымдық даму вице-министрі Еркебұлан Дауылбаев ипотекалық несиенің пайыздық мөлшерлемесін субсидиялау тетігі қолдау таппай отырғанын айтты.
– Субсидиялау қарастырылған. Екінші деңгейлі банктен ипотека алған жағдайда жылдық мөлшерлеменің 7 пайызын мемлекет өтейді деп болжанған болатын. Біз банктерді тарту, ипотеканың тартымдылығын арттыру үшін осындай тетік қарастырдық. Бірақ қазір қаражаттың шектеулі болуына байланысты бұл өтінім Қаржы министрлігінен қолдау таппай отыр. Яғни, бұл механизмді қаржыландыру келесі жылы қарастырылмаған. Егер қаражат табылса, бұл бағдарлама жалғасын табады, – деді ол. Сонымен қатар ресми өкіл бұл мәселе Ұлттық банктің қарауында екенін де нақтылап өтті.
Мемлекеттің «мойнындағы» нарық
Әуелде айтқандай, бағдарламаның пайыздық мөлшерлемесі – 7 пайыз. Бұл нарықтағыдан төмен көрсеткіш. Ал қалған пайызын мемлекет өтейді. Жалпы, қазір жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың саны біршама. Осылайша, ипотекалық несие нарығы мемлекеттің қаржыландыруына толық тәуелді болып отыр. Мәселен, биыл берілетін қарыздардың 90 пайызы мемлекеттік бағдарламаларға тиесілі екен, салыстырмалы түрде айта кетейік, 2016 жылы бұл көрсеткіш 62 пайыз болған. Сонда ипотека нарығының 90 пайызы мемлекетке тәуелді деген қорытынды шығаруға болады.
Ұлттық банктің биылғы қазандағы мәліметіне сүйенсек, екінші деңгейлі банктерге ипотекалық несие және олардың сыйақы мөлшерлемелеріне мемлекеттен 214 миллиардтан астам қаражат бөлінген.
Қазақстан қаржыгерлерінің қауымдастығы 7-20-25 бағдарламасы жабылар болса, салынып жатқан тұрғын үйге төлем қабілеті де, сәйкесінше сұраныс та төмендейді және нарық құлдырайды деп мәлімдеген еді.
Естеріңізге сала кетейік, 2022 жылғы 1 сәуірде БЖЗҚ-дан жинақтарды алу үшін жеткіліктілік шегі көтерілгеннен кейін ай сайынғы жасалатын үй сатып мәмілелері саны екі есеге төмендеген болатын. Яғни, бағдарлама тоқтайтын болса, нарықтағы бағаға халықтың төлем қабілеті сәйкес келмегендіктен, сұраныс азаяды.
Ипотекалық несиелеудің көп бөлігі мемлекеттің мойнында болғандықтан, Үкімет тұрғын үй қарыздарын беруге және салымдар бойынша сыйлықақыларды төлеуге көп қаражат жұмсайды.
Мәселен, келесі жылы Отбасы банкіне салымдар бойынша сыйлықақыларға жұмсалатын шығындар көлемі 100 млрд теңгеден асуы мүмкін деген болжам бар. Тұрғын үй қарыздарын беру үшін келесі жылға бюджеттен 20 млрд теңге бөлу көзделген.
Ал үйдің бағасы мемлекет ақшасының негізінде күн сайын аспандап барады. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, бір жылда (2021 жылдың қазанынан 2022 жылдың қазанына дейін) қайталама нарықтағы пәтерлердің бағасы 27,1 пайызға, жаңа тұрғын үй бағасы 16,6 пайызға қымбаттады. Бұл құрылыс компанияларының одан әрі қарқынды түрде жұмыс істеуіне үлкен мотивация болып отыр.
AERC қолданбалы экономикалық зерттеу орталығы 7-20-25 ипотекалық кредиттеу бағдарламасы ұзартылған жағдайда еліміздегі жылжымайтын мүлік бағасы одан сайын қымбаттайтынын ескерткен болатын.
Құрылыс қарқыны қатты
Не десек те, елімізде тұрғын үйлер қарқынды түрде салынып жатыр. Ұлттық статистика бюросының мәліметіне сүйенсек, биылғы қаңтар-қарашада тұрғын үй ғимараттардың жалпы алаңы 7 086,6 мың шаршы метр 1 099 көппәтерлі тұрғын үй пайдалануға берілгені айтылады. Жалпы, биыл республика бойынша 15,1 млн шаршы метр тұрғын үй немесе 138 мың тұрғын үй салу жоспарланған болатын.
Сонымен, үй алуға халықтың төлем қабілеті жетпейді, тіпті ипотека рәсімдеуге жағдайы келмейді. Бұл жерде көмекке келетін жеңілдігі бар тұрғын үй бағдарламалары. Нақтырақ айтқанда, мемлекеттің қаражаты. Сол қаражат құрылыс компанияларының бағаны аспандатуына желеу болып тұр. Яғни, осы арқылы нарықта сұраныс қалыптасып отыр. Ал бағаның өсуіне олар құрылыс материалдарының қымбаттығын, отандық өнімнің тапшылығын себеп ретінде алға тартады. Осының бәрі қордаланып келіп елдегі ипотекалық несие мөлшерінің өсуіне негіз болып отыр.
Қарыздың көбі – ипотека
Қазір несие нарығының негізгі драйвері ипотека несиелері болып отыр. Яғни, халық ипотекаға баспананы бұрынғыдан жиі ала бастаған. Жыл басынан бері 131,2 мың қазақстандық тұрғын үйді несиеге сатып алған.
Ұлттық банктің 2022 жылғы 1 қарашадағы мәліметінше, ел азаматтары тұрғын үйге 4,44 трлн теңге қарызға алған, жыл басынан бергі өсім 34,5 пайыз болған.
Егер қарыздар қандай валютада берілгені туралы деректерді қарастыратын болсақ, онда қаңтармен салыстырғанда теңгемен кредиттеу 34,3 пайызға, ал шетел валютасында 37,8 пайызға төмендеген.
Тұрғын үй сатып алуға Астанада – 1,29 трлн теңге, Алматыда – 1,02 трлн теңге, Қарағанды облысында және Ұлытауда 284 млрд теңге игеріл-ген.
Сонымен, биылғы қыркүйектегі Ұлттық банк дерегіне сүйенсек, бір жыл ішінде ипотекалық қарыздар көлемі бірден 46 пайызға өскен, ал сектордағы кешіктіріп төлеу үлесі 1 пайыздан да аз көрсеткіш көрсеткен.
Тамыз айына қарай еліміздегі кредиттер көлемі 20,36 трлн теңгеге жеткен, бұл өткен жылмен салыстырғанда 27,1 пайызға артық. Соның ішінде азаматтардың тұрғын үй салуға және сатып алуға алған қарыздарының көлемі бір жылда 4,16 трлн теңгеге дейін өскен. Бұл – нарықтағы барлық несие портфелінің 20,4 пайызы.
Мерзімі өткен қарыздардың көлемі 36 млрд теңге, бұл – өткен жылмен салыстырғанда 26,4 пайызға аз. Ал несие нарығының екінші тез дамып келе жатқан сегменті – тұтынушы несиелерінде ахуал басқаша. Мұнда қарыздар портфелі бір жылда 32,5 пайызға, ал кешіктіру 20,9 пайызға өскен.
Бұл ретте Отбасы банк портфелінің сапасы бүкіл банк секторы бойынша ең үздік болып отыр. Мәселен, 1 тамызда банк портфеліндегі төлемдердің мерзімі 90 күннен асатын қарыздардың салмағы небәрі 0,07% болған. Жалпы сектор бойынша кешіктіру бұдан 55 есе көп.
Бүгінде ипотеканың орташа сомасы – 15,5 миллион теңге. Тағы бір қызық ақпарат: елімізде ипотеканы әйелдер жиі ресімдейді екен. Олардың үлесіне берілген қарыз – жалпы ипотека қарызының 54,4 пайызы. Жасына келетін болсақ, қарыз алушылардың 50 пайыздан астамы 30-дан 44 жасқа дейін және 30 пайызға жуығы 45-тен 62 жасқа дейін екен. Сонымен қатар баспана алу үшін несие рәсімдегендердің 62 пайызы екінші деңгейлі банкке жүгінген.
Бастапқыда жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар мен Отбасы банкі сияқты жеке ипотекалық мемлекеттік банк нарықтық ипотекалық бағдарламаларға сұраныстың төмендігі және халық үшін шаршы метрдің кең қолжетімсіздігі салдарынан құрылған еді. Соған қарамастан баға да, халықтың баспанамен қамтылуы да әлі жүйеленген жоқ.
Егер бұл бағдарламалар халықтың әлеуметтік осал топтары үшін ғана жұмыс істесе және жекелеген «кәсіпкерлер» тұрғын үй империяларын құрып, 40-50 пәтерге иелік етіп, пайда табуды азайтса, баға да реттелуі мүмкін. Мұны сарапшы мамандар да растайды.
Мақсат ХАЛЫҚ, экономист:
Жеңілдетілген бағдарламалар нарықтағы жүйені бұзады
– Жалпы, жеңілдетілген ипотекалық бағдарламаларға деген көзқарасым оң деп айта алмаймын. Оның үстіне, 7-20-25-ті тағы да 2029 жылға дейін ұзарту туралы болжамдар айтылып жатыр. Бұл неге жақсы емес екенін айтайын. Қазір нарықта пайыздық мөлшерлемелер өте жоғары. Ал жеңілдетілген несие төмен пайызбен беріледі. Бұл – қаржы нарығының заңдылықтарын толығымен бұзады. Нәтижесінде, банктер арасында бәсекелестік болмайды. Сондықтан бұлай болмауы керек. Нарықтағы базалық пайыз инфляцияны тежеп, түсуі керек. Содан кейін банктер онсыз да төмен пайызбен несие беретін болады. Сол қаржылық жүйені құруға ақша-несие саясаты бойынша әрекет жасау керек. Енді бұл жерде жеңілдетілген ипотекалық несиелер бұл менің түсінігімде әлеуметтік осал топтарға ғана арналуы керек. Ал қалған халыққа ереже бірдей болғаны жөн. Сонда ғана нарық дұрыс, қаржылық жүйе де жемісті жұмыс істейтін болады. Халық үшін де тиімді болады. Ал жеңілдетілген бағдарламалар нарықтағы жүйені бұзады. Бұл – бір. Ипотекалық несиенің көп берілуінен тұрғын үй бағасын өсіреді. Сондықтан да, белгілі бір дәрежеде пайда әкеледі деген оймен қабылданса да, бұл шаралардың керісінше зияны тиіп жатыр. Нәтижесінде, арнайы бағдарлама шеңберінде мыңдаған адам ғана баспаналы болады, көбінің қолы жете бермейді. Тұрғын үй нарығында түрлі схеманың, сыбайлас жемқорлықтың көп болуы, көлеңкелі бизнестің «дәурені жүріп» тұрғаны да осыдан болып отыр.Осылайша, тұрғын үй нарығындағы аспандаған бағалар халықтың жартысынан көбіне қолжетімді емес деген қорытындыға келуге болады. Ипотекаға қол жеткізе алмай жүргендердің өзі қаншама? Осы орайда нарықты «қолдан реттейтін», жеңілдігі бар бағдарламаларды жалғастырудың шапағаты құрылыс компанияларына көбірек тимек.
